9年拚出千萬資產！7年級包租婆：這樣「買房議價」，永遠能買到比別人更便宜的房價，邱愛莉用這招「租金」和「價差」一起賺－財富聚寶盆

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7年級生邱愛莉在9年前因緣際會踏入房地產界，從此一頭栽進「以房收租」的投資領域，如今她靠著「隔套收租」賺取穩定現金流，累積資產高達千萬，在40歲前達到財富自由，也因為對房地產的熱情，她在2012年成立了House123房產平台，幫助更多人完成買房的夢想。

攝影：商業周刊數位內容編輯部／陳兆瑜

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對於一般人想買房、或是當包租公／包租婆的願景，愛莉提供了六項建議：

一、要先了解整個房地產交易的流程，以及裡面每一個重要的關鍵點

愛莉表示，姑且不論是要自住還是投資，其實最重要的就是「買的物件的價值」和「付出去的錢」要有收益，她指的收益是，至少不能買貴、然後買錯物件，「買錯跟買貴對自住來說也很傷，更不用講是投資，所以這件事情第一個最重要...」

面對台灣房市低迷，愛莉坦言，自己最常被問到的兩個問題便是，「現在到底可不可以買房子？」以及「房價普遍偏高，該如何找到合理價位的房子？」對此，她強調，不管房價高低，永遠都有「被低估」的房子，她舉股票為例，就像股市上萬點，連一些不怎樣的公司股價都飆高，但只要用心找，就有可能找到股價被低估的股票，即使目前大部分房子都很貴，可是只要用心，就會找到房價被低估的房子。

因此，愛莉認為，每個時間點都可以是買房進場的時機，因為不管什麼時候，都有人急著變現，而屋主急售的時候，就有被低估的房子，「總會有一些屋主他是真的要把房子處理掉的，例如他可能害怕以後跌更多，或是他要換錢出來給孩子買房子用...很多人說有的屋主不缺錢，可是我說真的，會想把房子賣掉的人，一定是覺得這個資金他可以做別的運用。」

然而，愛莉也不諱言表示，要找到合理價位的房子確實不容易，所以，她強調，這就是學習房地產的價值所在，除了讓她深信不管什麼時間，都有被高估的房子、以及被低估的房子，也讓她了解到，唯有透過實際看屋、多做功課，練好基本功，才能在合適又便宜的房子出現時，把握住機會快做決定。

愛莉舉例，以前房價看漲的時候，一間房子可能30組人來看，且大家比較願意加價，但現在不是，一間房子可能只有10個人來看，而且沒有人出價，一旦有個人勇敢出價了，即使出低，如果屋主認真要賣掉這個房子，那他只能考慮這個價格。另外一種可能性是，有時候屋主剛開始賣，不覺得房子要降這麼多，但賣了半年之後，他發現大家出的價格越來越低，而你剛好出現，雖然你出的價比之前的人還低，但因為那些人後來都沒有要買，而屋主又真的很想賣掉這房子，最後就讓你買到了。

愛莉坦言，「買屋有時候是緣分」，看得多，自然打擊率比較高，也就是所謂的大數法則，因此，即使到了現在，她仍保有紀律，一個禮拜至少會看7、8間房子。

二、除了找到「合理價」物件，如何議價也很重要

議價對愛莉來說是輕鬆的，從來不是障礙，她表示自己蠻喜歡這件事：「不管屋主開價怎麼開，我的合理價就是怎樣，你要談就談，不談就算了，反正我一直在看...」

儘管目前房價仍居高不下，但愛莉明顯感覺到，今年房價有比較好談，尤其是台北市的價格更明顯。談及議價方面的技巧，她坦言，自己最喜歡的對象是，沒有貸款的一手屋主，這點和大部分人的想法不同，一般人通常認為，沒有貸款的一手屋主因為不缺錢，所以價格一定很難砍，但愛莉表示，屋主要賣房都有個人考量，她舉自己入手的一間房子為例，就是因為屋主的兒子要結婚、想買新的電梯大樓，所以要求父親賣掉舊公寓。

至於「貸款多跟少」這一點，愛莉表示，其實貸款越少的屋主，反而談的空間比較大，她強調，「意願跟談的空間」是兩碼子事，有些屋主可以談的空間很大，例如他在30年前買了房子，目前已經沒有貸款，所以怎麼賣都有賺，而且獲利全是現金，但是他覺得房子很值錢、捨不得賣，這就是屋主有空間可以讓，但他不願意讓的情況，不過，這也好過於屋主有意願要讓，但卻讓不了。

愛莉解釋，有些屋主缺錢所以急著賣，但急著賣不代表他賣得了，假設屋主是在2、3年前買了房子，現在貸款還剩好多，即使他真的很缺錢，也賣不了便宜，因為這房子是他唯一的資產，總不能賣掉之後，現金才拿一點點，所以像這種情況，屋主有意願賣也讓不了利，就連談都不用談。

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三、提升自己在銀行的貸款條件

愛莉強調，銀行貸款這部分，除了不能信用差，收入最好要穩定，因為銀行基本就看這個，然而，這件事的重要性並不是那麼大，理由是銀行的房貸額度、成數之所以這麼高，利息這麼低，還款年限這麼長，是因為有「房子」這項擔保品，倘若買的房子便宜，貸款條件自然就會很好，因為它的擔保價值很高。

此外，愛莉表示，善用房貸寬限期只繳利息，也很重要，在她持有的物業中，都盡可能會延長寬限期，為的是要衝現金流，但若是設定為要長期持有的物件，就不會強調只用利息不還本金。

因此，愛莉強調，決定購買物件前，得先試算過它可以帶來的收益、能貢獻多少現金流，以及在寬限期期間、和過了寬限期以後的收益會是怎樣？這些必須清楚知道，「很多人只有算寬限期，其實房子不見得可以一直延展...當不能延展時，發現現金流變負的，就會覺得持有這個物業有壓力，所以財務試算是重要的。」

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四、空間的規畫

愛莉透露，通常看完設計師的圖，她都會再改很多版本，因為圖再怎麼厲害，還是有優化的空間，而房子是屋主的，錢也是屋主的，所以理當要比設計師更用心看，是否還有能改善的空間，要求完美的她，曾經最多還改過7、8次的版本。

愛莉表示，空間優化這件事對改造而言是重要的，她舉陽台為例，很多人因為追求坪效，陽台都會往外推，但她不是，只要能夠保留的，她幾乎都會保留陽台，「獨立陽台這件事其實是很奢侈的，房客是喜歡的...」

至於在設計上，陽台不是從公共空間進出，就是兩個房間都可以直接進出，這樣的用意是，讓房客不用為了拿一件內衣褲，就必須得先進入另一個房間，才能到陽台，以房客的體驗為出發點。愛莉強調，設計自住的房子和設計租賃的房子不一樣，由於自住的都是家人，經過房間去陽台拿東西這件事情，不會造成困擾，但如果以出租的角度來看，房客可能不是家人而是朋友，所以這是空間規劃重要的一環。

五、租管（包含怎麼篩選、管理房客，與房客的相處之道）

愛莉指出，收租有兩件事情一定要做好：

一個是房客的篩選。

「我常講租客真的不是用管理，篩選就決定一半了...」在帶看簽約的時候，愛莉會將每個條文都講得很重要、很隆重，例如每月5號要匯款，超過5號就有滯納金，「我會把遊戲規則講得很清楚，那你認同的就來租，不認同的沒關係...」她強調，寧願前面把關得比較嚴，且盡量讓房客簽2年約。

對愛莉而言，房客跟房東之間是平等的，「我的平等是指，我給你舒服的居家空間，服務我們也做好，而你們則每個月付房租，所以其實是平等的，如果你沒有照規矩來，我們也會照規矩請你離開...」

除了提供整套家具，讓房客可以直接住進來，只要房客要求提供東西，愛莉覺得能給的就會給，更別說24小時內完成修繕、走道打掃...這些事一定都會做，包含報稅，愛莉不只會幫房客開發票，開完發票後還會放在記事本，並每個月幫房客對獎，如果中獎，就會寄紙本給對方，若是沒中，她就會在隔年5月報稅的時候，統一將一整年的發票給房客。

也因為這樣的待（房）客之道，有60%的房客都和愛莉簽2年約，她還透露，曾經有位房客在房租匯款完成時，拍匯款單給她看，上頭竟然標註了「幸福的房租」，讓她印象非常深刻。

另外一個，就是裝潢品質要好。

愛莉提醒，有些人會覺得修繕很麻煩，但其實只要一開始裝潢弄好，修繕頻率自然不高，再加上有固定合作的派工資源可以用，就不用那麼累，因此，她很要求裝潢的工班品質、設計要好。

愛莉表示，整個供應鏈服務得較好，對房客來說就不會困擾，這也是她9年來「隔套收租」的經驗累積。

六、有進場就有出場

最後，愛莉強調，在買進一間物件前，就得先設想好，預計這個房子要持有多久，之後若要出售的話，要賣給誰？什麼樣的人會想要買這個房子？如果是為了投資置產，中間除了賺現金流之外，最後也要賺個「增值」，對她來說：「一個房子如果只有租金收益，而不考慮賣價這件事情，其實是很蠢的。」

攝影：商業周刊數位內容編輯部／陳兆瑜

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70年次的邱愛莉現為House123房產平台的執行長，過去在外商工作的她，靠著與人合資買房，以「隔套收租」賺取穩定現金流，如今已累積千萬資產，在40歲前達到財富自由。

從房產門外漢
蛻變為小資包租婆

愛莉透露，會接觸到房地產這塊領域，是在朋友的帶領下，當時他們相約去上房地產課程，並開始勤勞看屋，至於真正專心研究「隔套收租」，則是在外商時期，她受到一名客戶的啟發，由於對方有在看房子、也有在做「隔套」，在親眼見到隔套的實際成品後，愛莉深刻體會到「房子」帶給人的成就感，「看數字跟看別人怎麼做是兩回事，我覺得眼見為憑，當你看到一件事情完成，你就覺得說好想要自己也有...」

愛莉第一次進場，是在2008年年底，當時她27歲，靠工作5年薪水攢下近300萬存款，個性保守的她先和朋友合資買房，陸續投資一間預售屋、兩間公寓隔套收租、一間中古華夏整層收租，直到2011年，她才獨資買下一間公寓，隔成5間套房後，讓媽媽收租，每月租金扣掉房貸利息，還進帳3萬多，作為媽媽的退休零用金。

投入房地產至今9年的她，靠著經驗累積，逐漸摸索出自己的一套投資策略，她表示，每個物件適合的出租方式不同，並不是都要做隔套，而是要看屋況決定，她在看屋的時候，會思考每一間各適合哪種方式，例如一間「三房兩廳兩衛浴」的房子，若是屋況好就整層租，不會動格局，只是美化它。

圖片來源：愛莉提供

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而在物業挑選上，愛莉主要以台北市、新北市這兩個縣市的無電梯公寓為主，對她來說，房子是收益型的資產，主要分成「衝現金流」和「衝資產價值」兩種。衝現金流的就是為了租金收益；衝資產價值的就是地點很好、打算長期持有，因為公寓的價值主要來自土地。

她舉一間靠近捷運忠孝新生站的房子為例，這間房子的租金支付本金加利息都還有剩，就算不是為了現金流考量，它也可以自給自足。基於這樣的情況，在挑選上，她就會搭配有些房子是要貢獻多一點的現金流。

看準「兩房一廳一衛」需求
以隔套衝現金流

至於「隔套」的實際操作上，愛莉觀察到，目前市場對「兩房一廳一衛」的需求很大，因此通常台北市的房子她不是整層租，就是把它隔成兩個「兩房一廳一衛」，也就是一間房子分成A、B兩戶，A跟B各自有兩個房間、一個客廳、一個小廚房、一個廁所和一個陽台。她強調，這樣的空間規劃以一間原本是「三房兩廳兩衛」的房子來說，只要23坪就夠了。

圖片來源：愛莉提供

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愛莉指出，會租這種房子的通常不是家庭也不是新婚夫妻，而是以前各住一個套房的朋友，或是男女朋友現在要同居，又想要有彼此的空間，而這樣的規劃可以讓他們共用客廳，並擁有各自的房間。至於一般家庭不會租的原因是公共空間太小，不適合小朋友。

她進一步解釋，「兩房一廳一衛」其實是套房的概念，只是讓住戶能共用公共空間，這樣規劃的好處是，本來一間套房在台北市月租要1萬5，但只要兩個人合住的租金低於3萬，他們就願意接受這樣的價錢，讓出租率提升。

圖片來源：愛莉提供

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對於市面上「一房一廳」的房型，愛莉表示，以她自己的經驗，假設空間可以隔成4間「一房一廳」，她寧願把它隔成3間套房就好，空間不用那麼大，但擠出一間變成「兩房一廳一衛」，因為「一房一廳」的租金不一定比大套房高，但是它的裝潢費卻比大套房高，相較下，「兩房一廳一衛」的租金明顯比套房多很多，「一房一廳」則有限，「在這樣情況下，我們就會用套房搭配『兩房一廳一衛』。」

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2. 買一間會增值的房子

自住也是投資
買房「有進場就有出場」

和許多人「先買屋、後投資」的邏輯相反，愛莉是先存錢投資房產，原因是她結婚後住在公婆的房子，沒有租金開銷，而且和公婆相處和睦，所以她沒有強烈的動機一定要搬出去，但如果當時是租房，可能就會有不同選擇。

再加上，那時愛莉開始做隔套收租，收益相對比較多，注重CP值的她認為，同樣一筆錢寧願先拿來收租，因為買自住的房子並沒有省到錢，也沒有賺到錢。

直到2013年，愛莉才在南港買下人生第1戶自住宅，最近更是為了小孩就讀幼兒園的考量，在大安區添購了一間公寓，等裝潢完就會舉家搬過去，至於南港的舊房，愛莉表示未來可能會出租。

攝影：商業周刊數位內容編輯部／陳兆瑜

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談及這一棟房子的規劃，愛莉強調，很多人想說自住的房子不用管投資的價值，但對她來說，自住也是種投資，「同樣花一筆錢在房子上，我可以選擇租屋，那為什麼要買一個資產？當然希望這個資產是會增值的啊！」

因此，愛莉已經規劃好未來若不住的話，就要將房子改成「兩房兩廳一衛」出租，所以她先做分戶的動作，也就是一戶隔成兩個單位、分成兩個門牌，在隔間的時候她會讓兩邊可以各自成「兩房兩廳一衛一個陽台」，所以目前她和老公、小孩等於是住在有4個房間的空間。

愛莉說明，要是以後房子打算出售，這樣的設計也會比較好賣，下一個買家可以和他們一樣兩戶一起用，但如果是小家庭只買一戶也可以，而且總價相對變得很低，原本兩戶加起來要2,300萬。

之所以提早考慮到出售這件事，是因為她抱持著「有進場就有出場」的觀念，在入手一間房子的當下，就要先想好這間房子預計要持有多久，之後若要賣要賣給誰、什麼樣的人會想要買這間房子，若是打算出租，也要想到中間除了賺現金流之外，最後還要有增值，愛莉強調，「一個房子如果真的只有租金收益，而不考慮賣價這件事情，其實是很蠢的。」

也就是秉持這樣的原則，讓她同時賺到「租金」和「價差」，在不到40歲的年紀，就累積了千萬資產，提早財富自由。

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